К нам часто обращаются агентства недвижимости с вопросом о том, нужно ли исполнять им требования 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и если нужно, то что конкретно им надо делать.

Удивительно, но среди задающих эти и подобные вопросы нередко оказываются даже такие риелторы, которые годами работают в отрасли, но только сейчас случайно узнали о существовании Росфинмониторинга и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма (ПОД/ФТ). Сегодня рассмотрим ряд важных вопросов, связанных с работой агентств недвижимости по финмониторингу.

Какие агентства недвижимости обязаны исполнять финмониторинг?

Законом №115 определен круг лиц, на которых распространяются его требования. Среди перечисленных в статье 6 этого закона лиц отдельно отмечены организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.

По мнению Росфинмониторинга (Информационное письмо от 12 мая 2021 г. №62 и письмо от 19 мая 2023 г. №01-01-68/11993) посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества - это оказываемые клиентам услуги по подбору вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, помощь в заключении клиентами сделок по купле-продаже объектов недвижимости, организация продажи объектов недвижимости по поручению данных лиц, а также другая деятельность, связанная с оказанием содействия в купле-продаже недвижимого имущества.

Наличие у агентства недвижимости кода ОКВЭД 68.31.1 «Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе» (68.31.11, 68.31.12) также является свидетельством о том, что оно обязано исполнять требования по финмониторингу.

Однако, принадлежность агентства недвижимости к субъектам Федерального закона N 115-ФЗ также определяется исходя из условий, заключенных (заключаемых) договоров и характера деловых отношений, возникающих в рамках заключенных договоров и (или) вытекающих из таковых, в том числе и при отсутствии ОКВЭД 68.31.1.

Таким образом, подавляющее большинство риелторов попадает под требования 115 закона и обязаны его исполнять.

Как агентству недвижимости встать на учет в Росфинмониторинг

В целях исполнения обязательных по финмониторингу требований риэлторы обязаны встать на учет в Росфинмониторинг.

Постановке на учет в Росфинмониторинг предшествует три важных этапа:

1. Прохождение целевого инструктажа по ПОД/ФТ в специальном учебном центре (например, в Межрегиональном учебном центре финансового мониторинга «Смысловы»);

2. Разработка правил внутреннего контроля по ПОД/ФТ/ФРОМУ;

3. Назначение ответственного по финмониторингу сотрудника, соответствующего установленным квалификационным требованиям.

После прохождения указанных процедур агентством недвижимости заполняется и подается на регистрацию в Росфинмониторинг карта постановки на учет (КПУ). Подать ее можно на бумажном носителе нарочно или почтой или направив в виде электронного заявления через Госуслуги.

Результатом постановки на учет в Росфинмониторинг будет являться выданное риэлтору ведомством уведомление о постановке на учет. В этом уведомлении будет указан учетный номер агентства недвижимости в Росфинмониторинге, который служит одновременно паролем для доступа в личный кабинет. Организациям и предпринимателям, проходящим через процедуру постановки на учет, личный кабинет регистрируется автоматически.

Какие обязанности по финмониторингу есть у агентств недвижимости

После постановки на учет в Росфинмониторинг агентства недвижимости ждет постоянная текущая работа по ведению документации, личного кабинета и отчетности, которую они осуществляют самостоятельно или с помощью привлеченных профессионалов (в рамках так называемого абонентского обслуживания по финмониторингу).

Так, например, в рамках документальной и отчетной работы риэлторы должны:

- разрабатывать и регулярно по мере изменения законодательства обновлять правила внутреннего контроля по финмониторингу (внутреннюю инструкцию по вопросам применения 115-ФЗ в агентстве недвижимости);

- проводить обучение сотрудников по вопросам 115-ФЗ (вводный и дополнительный инструктажи), проходить целевой инструктаж и повышение уровня знаний в специализированных учебных центрах (например, в УЦ «Смысловы»);

- проводить идентификацию своих клиентов (например, продавцов и покупателей недвижимого имущества), их представителей, выгодоприобретателей и бенефициаров, заполняя на них внутренние анкеты;

- оценивать риски совершения клиентами подозрительных операций;

- не реже одного раза в три месяца проводить проверки клиентов и об их итогах сдавать в Росфинмониторинг через Личный кабинет отчет по форме ФЭС 3-ФМ;

- сдавать в Росфинмониторинг по форме ФЭС 1-ФМ через Личный кабинет отчеты о фактах осуществления расчетов между продавцами и покупателями на сумму равную или большую 5 млн рублей, совершаемые в рамках договоров купли-продажи недвижимого имущества (а если о фактах расчетов агентству недвижимости не известно, то сдавать отчет о факте подписания договора купли-продажи недвижимого имущества на сумму равную или большую 5 млн рублей);

- выявлять подозрительные операции и направлять о них отчеты в Росфинмониторинг (например, совершение сделки с недвижимым имуществом по цене, отличной от рыночной в 2 и более раз, многократная (три и более раз) покупка и (или) продажа физическим лицом объектов недвижимости, расчеты по сделке предусматривают оплату наличными денежными средствами (в полном объеме или частично) и т.д.);

- не реже одного раза в полгода проводить внутренние проверки (внутренний аудит) выполнения правил внутреннего контроля и иных требований законодательства в сфере ПОД/ФТ;

- осуществлять иные многочисленные обязанности в сфере финмониторинга.

В рамках работы с Личным кабинетом на сайте Росфинмониторинга риелторы должны делать в нем постоянную текущую работу, например:

- Работу с риск-оценкой Росфинмониторинга (индикатор уровня риска, в просторечии именуется «ромашка с лепестками»);

- Скачивание всех перечней Росфинмониторинга и использование их в работе;

- Скачивание информационных сообщений Росфинмониторинга и ознакомление с ними;

- Прохождение опросников и тестов Росфинмониторинга;

- Загрузку обязательной документации;

- Подготовку и отправку добровольной отчетности в Росфинмониторинг: полугодовые отчеты о результатах внутреннего контроля и годовые отчеты о собственных рисках вовлечения в подозрительные операции;

- Иные обязательные действия в Личном кабинете.

Как видно, круг обязанностей агентств недвижимости по финмониторингу очень широк (при чем он не ограничивается только лишь перечисленными выше действиями). Многие риелторы, ознакомившись с ним, начинают переживать о том, возможно ли с ними справиться. В действительности нет ничего непосильного: тысячи агентств недвижимости в нашей стране исправно и в полном объеме эти обязанности исполняют самостоятельно или с помощью абонентского обслуживания по финмониторингу.

Какие штрафы может получить риэлтор

Неисполнение требований по финмониторингу наказывается высокими штрафами. Так, например, неподача всего одного сообщения в Росфинмониторинг о сделке с недвижимым имуществом оценивается в 200 000 – 400 000 рублей штрафа, уплата которого запросто «съест» весь доход риэлтора от сделки. Непрохождение обязательного обучения по финмониторингу «стоит» в 10-20 раз дороже стоимости самого обучения в учебном центре: штраф за это нарушение составляет 50 000 – 100 000 рублей. Отсутствие обязательной документации (правил внутреннего контроля) оценивается также штрафом в 50 000 – 100 000 рублей (что многократно выше расходов на покупку этой документации у специализированных разработчиков).

Как некоторые агентства недвижимости работают без финмониторинга

Хотелось бы поднять и еще один важный вопрос. Некоторые агентства недвижимости, узнав о том, что есть обязательные по 115-ФЗ и финмониторингу требования, оглядываются по сторонам и видят, что некоторые их коллеги об этих требованиях не в курсе и не выполняют их. Появляется смущение на предмет того, почему другие не исполняют эти требования, разве так можно?

Есть две категории агентств недвижимости, не исполняющих требования 115-ФЗ.

Первая – наиболее многочисленная: многие не исполняют требования по финмониторингу, потому что о них не слышали в силу своей правовой невежественности и низкого уровня правовой культуры. Всем известно, что незнание закона не освобождает от ответственности. И если в агентства придут с проверкой их накажут по всей строгости закона.

Вторая – наименее многочисленная: ряд агентств недвижимости слышали о том, что есть Росфинмониторинг, но сознательно не хотят ничего делать, считают это ненужным и бесполезным занятием, успокаивают себя тем, что на них закон, наверное, не распространяется. Зачастую такие риэлторы изворотливо хитрят: работают «в черную» (без заключения договоров с клиентами, официальных платежей и уплаты налогов), маскируют свои договоры оказания услуг под такие, из предмета которого не следует посредническая деятельность с недвижимым имуществом, намеренно не включают специализированные коды ОКВЭДы в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Умышленное уклонение от исполнения закона – это отягчающее обстоятельство. Мало того, что в процессе своей работы такие агентства недвижимости в действительности не свободны (например, клиенты или коллеги с ними нередко отказываются работать из-за размытости формулировок в договорах), рано или поздно в такие агентства недвижимости обязательно постучатся с проверкой из прокуратуры или Росфинмониторинга и мало им не покажется.

Способов вычислить маскирующегося риэлтора существует не так уж и мало: от банальной жалобы обиженного участника сделки или конкурирующего агентства в Росфинмониторинг с просьбой «проверить деятельность на предмет соответствия требованиям 115-ФЗ» (на сайте Росфинмониторинга можно проверить, стоит ли агентство недвижимости на учете, и если не стоит, то у конкурента или участника сделки появится железобетонное основание для жалобы), до просмотра объявлений об объекте недвижимости или оказываемых услугах в интернете или социальных сетях и т.п.

О расходах агентств недвижимости на финмониторинг

Для организации работы по финмониторингу риелторы должны неизбежно понести ряд определенных расходов. Как минимум нужно пройти в учебном центре обучение - целевой инструктаж по ПОД/ФТ и через три года последующее за ним повышение уровня знаний, заказать подготовку обязательной документации. Здесь представители риелторского сообщества могут столкнуться с разнообразием цен на, казалось бы, одни и те же услуги различных учебных центров. Между тем, оказываемые разными учебными центрами услуги не являются тождественными: так они нередко отличаются полнотой и качеством, составом предоставляемой документации и другими факторами. Указанные отличия влияют на ценообразование в сфере ПОД/ФТ. Очевидно, что тема ПОД/ФТ весьма сложная и экономить на каких то самых базовых вопросах лучше не стоит. Экономия нередко приводит к формальному исполнению обязательных требований, что в действительности не способствует решению вопроса со 115-ФЗ, что в итоге может обернуться многотысячными потерями на уплату административных штрафов. Так, например, не так давно мы приняли на обслуживание предпринимателя, который на протяжении долгого времени находился на «абонентском обслуживании» личного кабинета на сайте Росфинмониторинга у одной компании, оказывающей услуги в сфере финмониторинга. В ходе аудита его личного кабинета были выявлены недостатки и нарушения в личном кабинете, которые очень удивили и нас, и предпринимателя.

Надо понимать, что деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, неразрывно связана с исполнением 115-ФЗ и от этого никуда не деться. Не исполнять обязательные требования можно только лишь полностью прекратив работу в качестве агентства недвижимости. Однако, на самом деле бояться Росфинмониторинг и своих обязанностей не нужно: на практике риелторы быстро к ним привыкают и достаточно спокойно в текущем режиме выполняют все обязательные требования.